Con motivo de la pandemia del COVID-19 que
actualmente nos afecta, el pasado 3 de abril se publicó en el Periódico Oficial
del Estado, una reforma al artículo 1986 del Código Civil de Baja California,
con la cual se trata de dar un apoyo a los arrendatarios que atraviesan problemas
económicos. Los legisladores establecieron que las catástrofes causadas por
epidemias, que afecten la movilidad y convivencia social, será considerado como
caso fortuito.
Los eventos de caso fortuito o de fuerza mayor son considerados
como una excluyente de responsabilidad en caso de incumplimiento de contratos. El
caso fortuito o fuerza mayor tienen las mismas implicaciones legales y derivan
en las mismas consecuencias. Sin embargo, la doctrina mexicana ha distinguido
estos conceptos en los siguientes términos:
·
El caso fortuito implica un evento de la naturaleza que es impredecible.
·
La fuerza mayor implica un evento causado por el hombre que es
inevitable.
A pesar de esta distinción teórica, ambos implican
eventos impredecibles, o en caso de ser predecibles, inevitables, que están
fuera del control razonable de las partes. Un elemento fundamental de los eventos
de caso fortuito o de fuerza mayor es que imposibilitan el cumplimiento de las obligaciones
contractuales y no solamente hacen dicho cumplimiento más oneroso para una de
las partes.
Con esta nueva reforma, los legisladores
de Baja California dejaron en claro que la actual contingencia sanitaria debe
de ser considerada como caso fortuito, por lo cual, en materia de
arrendamientos, si los arrendatarios incumplen con su obligación de pago, dicha
omisión no será una causa que dé lugar a la rescisión del contrato de
arrendamiento o al inicio del juicio sumario de desahucio, siempre y cuando
acrediten que estaban imposibilitados para hacer el pago.
En los artículos transitorios de la
reforma, se prevé una limitante, ya que este beneficio solo estará vigente respecto
los meses de abril y mayo de 2020. Asimismo, se deja en claro que no se trata
de una liberación del pago de las rentas, ya que las mismas tendrán que ser
cubiertas posteriormente.
Ahora bien, la reforma en comento no
aplica para todo tipo de arrendamientos. Solo para arrendamientos de locales
comerciales que expenden al público bienes o servicios, sin importar su
superficie; así como para arrendamientos de casa habitación de hasta 120 metros
cuadrados.
Así pues, es falso que en automático no
exista obligación de pago de las rentas de abril y mayo, tal y como se ha
manejado en algunos medios, ya que se requieren ciertas condiciones:
1. Que se trate un local comercial de
cualquier superficie o de una casa habitación no mayor a 120 metros cuadrados;
2. Que el arrendatario acredite su
imposibilidad para hacer el pago; y
3. Iniciando el mes de junio, los
arrendatarios deberán de pagar las rentas omitidas, conforme el acuerdo que
hayan celebrado con los arrendadores.
Por lo anterior, conforme a la reforma, si
el arrendatario omite el pago de la renta en los citados meses y no se cumplen
las referidas condiciones, el arrendador podrá iniciar las acciones jurídicas
correspondientes ante los juzgados civiles, como el juicio sumario de desahucio
y/o la acción de rescisión del contrato.
Ahora bien, pensamos que la reforma en
comento carece de una buena técnica legislativa, puesto vendrá a generar una
serie de complicaciones y confusiones respecto el caso fortuito tratándose de
arrendamientos. Lo anterior es así, ya que el Código Civil de Baja California ya
regulaba la forma de resolver los conflictos derivados de arrendamientos ante
un caso fortuito, en sus artículos 2305 y 2306, mismos que se transcriben a
continuación:
ARTICULO 2305.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario
el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento,
y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.
ARTICULO 2306.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario
pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las
partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo
fijado en el artículo anterior.
Como se puede observar, los anteriores
preceptos ya establecían una solución para el caso de imposibilidad de pagar la
renta con motivo de un caso fortuito o fuerza mayor, la cual consiste en que si
se impide el uso del inmueble con motivo de la contingencia, entonces no se
causa la renta, y si el impedimento dura más de dos meses, el arrendatario
puede pedir la rescisión del contrato. Si el impedimento para usar el inmueble
es parcial, se puede pedir una reducción de la renta. Dichas soluciones aplicaban
para todos los tipos de arrendamientos que existían, ya sea de vivienda,
comerciales o industriales, sin importar la superficie de los inmuebles.
Sin embargo, con la reforma del referido artículo
1986, ahora se establecen soluciones distintas para cierto tipo de
arrendamientos, por lo que hoy en día, dependiendo del inmueble arrendado, la
ley prevé efectos distintos en caso de un incumplimiento generado con motivo de
la pandemia. Veamos:
·
Si se trata de casa habitación de hasta 120 metros,
aplica el artículo 1986 con sus transitorios, por lo que el arrendatario, de
cumplirse las condiciones antes citadas, podrá dejar de pagar las rentas de
abril y mayo, pero las tendrá que pagar posteriormente.
·
Si se trata de casa habitación mayor a 120 metros,
aplica el artículo 2305, por lo que, si se impide el uso de inmueble, el
arrendatario puede dejar de pagar las rentas o en su momento pedir la rescisión
del contrato.
·
Si se trata de un local comercial, independientemente
de su superficie, aplica el artículo 1986 con sus transitorios, por lo que el
arrendatario, de cumplirse las condiciones antes citadas, podrá dejar de pagar
las rentas de abril y mayo, pero las tendrá que pagar posteriormente.
·
Si se trata de un arrendamiento industrial, aplica el
artículo 2305, por lo que, si se impide el uso de inmueble, el arrendatario
puede dejar de pagar las rentas o en su momento pedir la rescisión del
contrato.
De lo anterior se desprende que el
legislador, en lugar de dar un beneficio a los afectados por la pandemia, con
su reforma solo vino a complicar la situación, al introducir un precepto que se
contradice con los artículos 2305 y 2306 antes transcritos, los cuales ya
establecían una solución. Además, se generan categorías de arrendatarios con
diferentes beneficios o perjuicios ante el caso fortuito, lo cual vulnera el
derecho fundamental de igualdad ante la ley.
En conclusión, ante las diversas hipótesis
que se dan con la reforma, por un incumplimiento de contrato con motivo de la
pandemia, lo mejor es consultar el tema con un abogado y tratar de llegar a un
convenio de pago con el arrendador.
