ARRENDAMIENTO EN TIEMPOS DE CORONAVIRUS

Con motivo de la pandemia del COVID-19 que actualmente nos afecta, el pasado 3 de abril se publicó en el Periódico Oficial del Estado, una reforma al artículo 1986 del Código Civil de Baja California, con la cual se trata de dar un apoyo a los arrendatarios que atraviesan problemas económicos. Los legisladores establecieron que las catástrofes causadas por epidemias, que afecten la movilidad y convivencia social, será considerado como caso fortuito.

Los eventos de caso fortuito o de fuerza mayor son considerados como una excluyente de responsabilidad en caso de incumplimiento de contratos. El caso fortuito o fuerza mayor tienen las mismas implicaciones legales y derivan en las mismas consecuencias. Sin embargo, la doctrina mexicana ha distinguido estos conceptos en los siguientes términos:

·       El caso fortuito implica un evento de la naturaleza que es impredecible.

·       La fuerza mayor implica un evento causado por el hombre que es inevitable.

A pesar de esta distinción teórica, ambos implican eventos impredecibles, o en caso de ser predecibles, inevitables, que están fuera del control razonable de las partes. Un elemento fundamental de los eventos de caso fortuito o de fuerza mayor es que imposibilitan el cumplimiento de las obligaciones contractuales y no solamente hacen dicho cumplimiento más oneroso para una de las partes.

Con esta nueva reforma, los legisladores de Baja California dejaron en claro que la actual contingencia sanitaria debe de ser considerada como caso fortuito, por lo cual, en materia de arrendamientos, si los arrendatarios incumplen con su obligación de pago, dicha omisión no será una causa que dé lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento o al inicio del juicio sumario de desahucio, siempre y cuando acrediten que estaban imposibilitados para hacer el pago.

En los artículos transitorios de la reforma, se prevé una limitante, ya que este beneficio solo estará vigente respecto los meses de abril y mayo de 2020. Asimismo, se deja en claro que no se trata de una liberación del pago de las rentas, ya que las mismas tendrán que ser cubiertas posteriormente.

Ahora bien, la reforma en comento no aplica para todo tipo de arrendamientos. Solo para arrendamientos de locales comerciales que expenden al público bienes o servicios, sin importar su superficie; así como para arrendamientos de casa habitación de hasta 120 metros cuadrados.

Así pues, es falso que en automático no exista obligación de pago de las rentas de abril y mayo, tal y como se ha manejado en algunos medios, ya que se requieren ciertas condiciones:

1.      Que se trate un local comercial de cualquier superficie o de una casa habitación no mayor a 120 metros cuadrados;

2.      Que el arrendatario acredite su imposibilidad para hacer el pago; y

3.      Iniciando el mes de junio, los arrendatarios deberán de pagar las rentas omitidas, conforme el acuerdo que hayan celebrado con los arrendadores.

Por lo anterior, conforme a la reforma, si el arrendatario omite el pago de la renta en los citados meses y no se cumplen las referidas condiciones, el arrendador podrá iniciar las acciones jurídicas correspondientes ante los juzgados civiles, como el juicio sumario de desahucio y/o la acción de rescisión del contrato.

Ahora bien, pensamos que la reforma en comento carece de una buena técnica legislativa, puesto vendrá a generar una serie de complicaciones y confusiones respecto el caso fortuito tratándose de arrendamientos. Lo anterior es así, ya que el Código Civil de Baja California ya regulaba la forma de resolver los conflictos derivados de arrendamientos ante un caso fortuito, en sus artículos 2305 y 2306, mismos que se transcriben a continuación:

ARTICULO 2305.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.

ARTICULO 2306.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Como se puede observar, los anteriores preceptos ya establecían una solución para el caso de imposibilidad de pagar la renta con motivo de un caso fortuito o fuerza mayor, la cual consiste en que si se impide el uso del inmueble con motivo de la contingencia, entonces no se causa la renta, y si el impedimento dura más de dos meses, el arrendatario puede pedir la rescisión del contrato. Si el impedimento para usar el inmueble es parcial, se puede pedir una reducción de la renta. Dichas soluciones aplicaban para todos los tipos de arrendamientos que existían, ya sea de vivienda, comerciales o industriales, sin importar la superficie de los inmuebles.

Sin embargo, con la reforma del referido artículo 1986, ahora se establecen soluciones distintas para cierto tipo de arrendamientos, por lo que hoy en día, dependiendo del inmueble arrendado, la ley prevé efectos distintos en caso de un incumplimiento generado con motivo de la pandemia. Veamos:

·       Si se trata de casa habitación de hasta 120 metros, aplica el artículo 1986 con sus transitorios, por lo que el arrendatario, de cumplirse las condiciones antes citadas, podrá dejar de pagar las rentas de abril y mayo, pero las tendrá que pagar posteriormente.

·       Si se trata de casa habitación mayor a 120 metros, aplica el artículo 2305, por lo que, si se impide el uso de inmueble, el arrendatario puede dejar de pagar las rentas o en su momento pedir la rescisión del contrato.

·       Si se trata de un local comercial, independientemente de su superficie, aplica el artículo 1986 con sus transitorios, por lo que el arrendatario, de cumplirse las condiciones antes citadas, podrá dejar de pagar las rentas de abril y mayo, pero las tendrá que pagar posteriormente.

·       Si se trata de un arrendamiento industrial, aplica el artículo 2305, por lo que, si se impide el uso de inmueble, el arrendatario puede dejar de pagar las rentas o en su momento pedir la rescisión del contrato.

De lo anterior se desprende que el legislador, en lugar de dar un beneficio a los afectados por la pandemia, con su reforma solo vino a complicar la situación, al introducir un precepto que se contradice con los artículos 2305 y 2306 antes transcritos, los cuales ya establecían una solución. Además, se generan categorías de arrendatarios con diferentes beneficios o perjuicios ante el caso fortuito, lo cual vulnera el derecho fundamental de igualdad ante la ley.

En conclusión, ante las diversas hipótesis que se dan con la reforma, por un incumplimiento de contrato con motivo de la pandemia, lo mejor es consultar el tema con un abogado y tratar de llegar a un convenio de pago con el arrendador.